Minął kolejny kwartał, w którym możliwości negocjacyjne osób poszukujących mieszkań na rynku wtórnym uległy poprawie – tak wynika z raportu „Barometr”, opracowanego przez Metrohouse i Credipass. Powodem tego jest narastająca komplikacja w pozyskiwaniu nabywców. Jest jednak pewien haczyk: osoby sprzedające zaczęły windować ceny, co skutkowało rozpoczęciem rozmów na wyższym pułapie.
O podnoszeniu stawek świadczą przeciętne wartości transakcji, które odnotowano na rynku wtórnym w IV kw. 2025 r. Zgodnie z danymi Metrohouse i Credipass, za lokale z drugiej ręki w największych miastach Polski płacono średnio od 3 do 4,5 proc. więcej niż kwartał wcześniej. Z trendu wzrostowego wyłamała się jedynie – standardowo postępująca odmiennie – Łódź, gdzie w aktach notarialnych figurowało średnio 7498 zł/mkw. – o 3,3 proc. mniej niż w III kw. 2025 r.
|
Średnie wartości transakcyjne na rynku wtórnym w wybranych miastach – IV kw. 2025 |
|||
|---|---|---|---|
|
Miasto |
Przeciętna cena [w zł/mkw.] |
Zmiana k/k [w pp.] |
Zmiana r/r [w pp.] |
|
Wrocław |
11 962 |
+3,5 |
+1,4 |
|
Kraków |
13 930 |
+4,4 |
-3,7 |
|
Warszawa |
16 127 |
+2,9 |
+0,6 |
|
Gdańsk |
12 769 |
+4,5 |
+5,7 |
|
Łódź |
7498 |
-3,3 |
-7,7 |
|
Źródło: Raport „Barometr Metrohouse i Credipass” |
|||
W perspektywie rocznej w Łodzi nastąpił uszczerbek o 7,7 proc. Mniejsze stawki niż w analogicznym okresie 2024 r. odnotowano także w Krakowie, natomiast ceny na podobnym poziomie zaobserwowano w Warszawie oraz we Wrocławiu.
Na ile można się potargować, nabywając mieszkanie?
Stolica Dolnego Śląska była jedynym z badanych miast, w którym przeciętne szanse negocjacyjne zmalały w porównaniu do III kw. 2025 r. W pozostałych aglomeracjach miał miejsce dalszy progres. Najwięcej podczas rozmów kupujący mogli zyskać w Krakowie i Gdańsku – średnio 3,6 i 3,5 proc., co, uwzględniając średnie ceny, przekładało się na blisko 500 zł/mkw. w stolicy woj. małopolskiego.
|
Szanse negocjacyjne przy zakupie mieszkania |
|||
|---|---|---|---|
|
Miasto |
Przeciętne szanse negocjacyjne [w proc.] |
Zmiana k/k [w pp.] |
Zmiana r/r [w pp.] |
|
Wrocław |
1,4 |
-1,4 |
-1,8 |
|
Kraków |
3,6 |
+1,7 |
-0,6 |
|
Warszawa |
2,9 |
+0,7 |
+1,5 |
|
Gdańsk |
3,5 |
+1,3 |
-0,9 |
|
Łódź |
3,0 |
+0,2 |
+1,6 |
|
Źródło: Raport „Barometr Metrohouse i Credipass” |
|||
Niemniej jednak, o ile w Warszawie i Łodzi przeciętne szanse negocjacyjne w IV kw. 2025 r. były najwyższe od przeszło roku, o tyle we Wrocławiu, Krakowie i Gdańsku zauważono regres w porównaniu do IV kw. 2024 r.
Coraz trudniej o nabywców
Ceny widniejące w anonsach wciąż zauważalnie obniżają się jeszcze przed odnalezieniem potencjalnych kupujących. Osoby oferujące mieszkania z drugiej ręki, jeszcze w trakcie ekspozycji ogłoszenia, redukowały swoje oczekiwania przeciętnie od 2,4 proc. w Gdańsku do przeszło 4 proc. w Krakowie i Warszawie. Za wyjątkiem stolicy (+0,2 pp. k/k), wskaźniki te były mniejsze niż kwartał wcześniej. W III kw. 2025 r. sięgały one przeszło 6,5 proc., a rok wcześniej ponad 7 proc.
|
Różnice między pierwszymi a ostatecznymi cenami ofertowymi |
|||
|---|---|---|---|
|
Miasto |
Różnica [w proc.] |
Zmiana k/k [w pp.] |
Zmiana r/r [pp.] |
|
Wrocław |
2,6 |
-0,6 |
-1,6 |
|
Kraków |
4,5 |
-2,2 |
-0,1 |
|
Warszawa |
4,3 |
+0,2 |
-2,9 |
|
Gdańsk |
2,4 |
-1,1 |
+1,8 |
|
Łódź |
2,5 |
-1,5 |
-3,2 |
|
Źródło: Raport „Barometr Metrohouse i Credipass” |
|||
Wystawiający mieszkania z drugiej ręki na sprzedaż napotykają jednak coraz większe utrudnienia w znalezieniu kupujących. Przeciętny czas, który upływał od zamieszczenia oferty do transakcji w Warszawie, przekraczał cztery miesiące (132 dni) i był o 28 dni dłuższy niż kwartał wcześniej oraz o 11 dni dłuższy niż w IV kw. 2024 r.
W pozostałych miastach z grona największych aglomeracji w Polsce był on krótszy – 109 dni – niemniej jednak o blisko tydzień dłuższy niż w III kw. 2025 r. i o 4 dni dłuższy niż rok wcześniej. W mniejszych miejscowościach sprzedaż mieszkania trwała przeciętnie 145 dni – o 40 dni więcej niż kwartał, jak i rok wcześniej.